當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等問(wèn)題，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。在此背景下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦6部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為，保障住房租賃各方，特別是承租人的合法權(quán)益。

 

　　針對(duì)房源信息、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布、服務(wù)收費(fèi)、租賃金融管控等方面，《意見(jiàn)》提出，嚴(yán)格登記備案管理，真實(shí)發(fā)布房源信息；租賃服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)；不得以租金優(yōu)惠等誘導(dǎo)使用住房租金消費(fèi)貸款；擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)將被約談，整治規(guī)范租賃市場(chǎng)力度將進(jìn)一步加大。

 

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此次《意見(jiàn)》內(nèi)容涉及廣泛，進(jìn)一步規(guī)范了租賃市場(chǎng)，維護(hù)租戶的合法權(quán)益。對(duì)鞏固既有的租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策效果、促進(jìn)2020年租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有較積極的意義，同時(shí)也使租賃企業(yè)可更規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)模式。

 

　　焦點(diǎn)1 房源

 

　　不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致

 

　　《意見(jiàn)》提出，從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。從事住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)注明“住房租賃”，并辦理相關(guān)備案。

 

　　已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和已開(kāi)業(yè)報(bào)告的住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員對(duì)外發(fā)布房源信息的，應(yīng)保證房源信息真實(shí)、有效。所發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)實(shí)名并注明所在機(jī)構(gòu)及門店信息，并應(yīng)當(dāng)包含房源位置、用途、面積、圖片、價(jià)格等內(nèi)容，滿足真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)價(jià)格的要求。

 

　　同一機(jī)構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。

 

　　焦點(diǎn)2 發(fā)布

 

　　房源信息超30工作日未維護(hù)要及時(shí)撤銷

 

　　《意見(jiàn)》提出，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息。對(duì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)構(gòu)身份和人員真實(shí)從業(yè)信息進(jìn)行核驗(yàn)，不得允許不具備發(fā)布主體資格、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或嚴(yán)重違法失信名單等機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房源信息。對(duì)房屋權(quán)利人自行發(fā)布房源信息的，應(yīng)對(duì)發(fā)布者身份和房源真實(shí)性進(jìn)行核驗(yàn)。對(duì)發(fā)布10套（間）以上轉(zhuǎn)租房源信息的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)核實(shí)發(fā)布主體經(jīng)營(yíng)資格。

 

　　此外，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)要加快實(shí)現(xiàn)對(duì)同一房源信息合并展示，及時(shí)撤銷超過(guò)30個(gè)工作日未維護(hù)的房源信息。

 

　　對(duì)違規(guī)發(fā)布房源信息的機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、網(wǎng)信等部門應(yīng)當(dāng)要求發(fā)布主體和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)刪除相關(guān)房源信息，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)限制或取消其發(fā)布權(quán)限。

 

　　焦點(diǎn)3 收費(fèi)

 

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取租房差價(jià)

 

　　《意見(jiàn)》要求規(guī)范住房租賃合同和租賃服務(wù)收費(fèi)。經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理網(wǎng)簽備案。網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。尚未出臺(tái)合同示范文本的城市，應(yīng)當(dāng)加快制定住房租賃合同示范文本。

 

　　在租賃服務(wù)收費(fèi)方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)出具收費(fèi)清單，列明全部服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額等內(nèi)容，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

 

　　值得注意的是，《意見(jiàn)》還提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時(shí)，除沖抵合同約定的費(fèi)用外，剩余租金、押金等應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還承租人。

 

　　焦點(diǎn)4 貸款

 

　　不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款

 

　　《意見(jiàn)》提出，金融監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

 

　　開(kāi)展住房租金貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

 

　　住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

 

　　在租賃金融業(yè)務(wù)管控方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。

 

　　此外，《意見(jiàn)》明確，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

 

　　焦點(diǎn)5 監(jiān)管

 

　　對(duì)擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)可約談

 

　　《意見(jiàn)》明確，加強(qiáng)租賃企業(yè)監(jiān)管。對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責(zé)，加強(qiáng)日常監(jiān)測(cè)和違法違規(guī)行為查處；涉及無(wú)照經(jīng)營(yíng)、實(shí)施價(jià)格違法行為、實(shí)施壟斷協(xié)議和濫用市場(chǎng)支配地位行為的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

 

　　此外，《意見(jiàn)》提出，直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應(yīng)當(dāng)于2020年底前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

 

　　■ 解讀

 

　　對(duì)房源發(fā)布平臺(tái)建設(shè)提出更嚴(yán)要求

 

　　近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決新市民住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場(chǎng)還存在發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等問(wèn)題，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

 

　　據(jù)介紹，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，取得了初步成效。在此基礎(chǔ)上，住建部等6部門印發(fā)指導(dǎo)意見(jiàn)，將整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的成果制度化、常態(tài)化，從而整頓、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。

 

　　6部門強(qiáng)調(diào)，各地要以《意見(jiàn)》出臺(tái)為契機(jī)，把“當(dāng)下改”和“長(zhǎng)久立”結(jié)合起來(lái)，加大監(jiān)管力度，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心。

 

　　在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)黨支部書(shū)記張楊楊指出，該《意見(jiàn)》總結(jié)了工作成效，并借鑒了部分地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將住房租賃市場(chǎng)整頓和規(guī)范工作提到了新的高度。

 

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，《意見(jiàn)》直指當(dāng)下住房租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，對(duì)于房源信息的真實(shí)性、房源本身的合規(guī)性、房源發(fā)布平臺(tái)建設(shè)等提出了更為嚴(yán)格和細(xì)化的要求，以達(dá)到市場(chǎng)穩(wěn)定有序，租房便捷安心的目的。

 

　　而諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，此次《意見(jiàn)》內(nèi)容涉及廣泛，進(jìn)一步規(guī)范了租賃市場(chǎng)，維護(hù)租戶的合法權(quán)益。

 

　　未來(lái)租房供應(yīng)主體將是大量租賃機(jī)構(gòu)

 

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，《意見(jiàn)》的一大亮點(diǎn)是加強(qiáng)了從業(yè)主體管理。“這是首次明確要求，住房租賃企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)前應(yīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門推送開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化了對(duì)住房租賃企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管，可有效解決出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)找不到企業(yè)、找不到人的現(xiàn)狀。”張楊楊表示。

 

　　而在巴樂(lè)兔租房研究院院長(zhǎng)高萌看來(lái)，《意見(jiàn)》預(yù)見(jiàn)和順應(yīng)了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和政策的約束，會(huì)有更多專業(yè)住房租賃企業(yè)投身行業(yè)，也會(huì)將非正規(guī)的個(gè)人行為轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化的機(jī)構(gòu)行為。未來(lái)，構(gòu)成中國(guó)租賃供應(yīng)主體的會(huì)是大量的租賃機(jī)構(gòu)，行業(yè)生態(tài)也將圍繞這些機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化行為展開(kāi)。

 

　　此外，《意見(jiàn)》另一大亮點(diǎn)是加強(qiáng)房源信息的發(fā)布管理。張楊楊指出，《意見(jiàn)》明確了“真房源”標(biāo)準(zhǔn)，即對(duì)外發(fā)布房源，應(yīng)當(dāng)滿足真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)價(jià)格的要求，并注明機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信息。同時(shí)，要求網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)對(duì)機(jī)構(gòu)身份和人員從業(yè)信息進(jìn)行核驗(yàn)，進(jìn)一步確保房源的真實(shí)性。

 

　　個(gè)別房地產(chǎn)中介依然存在賺取差價(jià)情況

 

　　針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題，《意見(jiàn)》提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約不得再次收取傭金。

 

　　對(duì)此，北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不應(yīng)該賺取住房出租差價(jià)，應(yīng)該通過(guò)撮合雙方交易提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)賺取服務(wù)費(fèi)用。“目前來(lái)看，大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)是規(guī)范的，有個(gè)別小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依然存在賺取差價(jià)的情況。有些房地產(chǎn)中介沒(méi)有被監(jiān)管到，全部納入監(jiān)管有一定難度。”趙秀池說(shuō)。

 

　　管控金融風(fēng)險(xiǎn) 防范長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“爆雷”

 

　　這兩年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“爆雷”頻頻。繼樂(lè)伽“爆雷”后，近期，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、國(guó)暢公司、杭州德寓科技、國(guó)暢公寓等長(zhǎng)租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。在此背景下，從政策層面，明確對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控尤為必要。

 

　　趙秀池表示，“目前，住房出租很難取得可觀收益，規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，使承租人和房東利益受到侵害，給市場(chǎng)和行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響。”趙秀池說(shuō)，一方面，相關(guān)部門應(yīng)通過(guò)住房租賃企業(yè)合同在租賃平臺(tái)備案管理加強(qiáng)監(jiān)管，另一方面也應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的管理。

 

　　在建立投訴處理機(jī)制方面，趙秀池表示，企業(yè)和平臺(tái)應(yīng)該公布投訴舉報(bào)電話，約定處理時(shí)限，并把處理結(jié)果及時(shí)反饋給當(dāng)事人。此外，應(yīng)公開(kāi)相關(guān)信息，與信用體系掛鉤，將不良企業(yè)納入“黑名單”。

 

　　“此次《意見(jiàn)》，對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)提出具體明確要求，顯現(xiàn)出對(duì)于近幾年租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)‘爆雷’事件的關(guān)注，通過(guò)前置性金融監(jiān)管，可以有效降低此類租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性，也有效提升風(fēng)險(xiǎn)的可控性。”張波表示。

 

　　而在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次《意見(jiàn)》出臺(tái)后，預(yù)計(jì)后續(xù)在貸款期限和貸款額度等方面會(huì)有各類新要求出臺(tái)。

 

　　■ 背景

 

　　我國(guó)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

 

　　12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。其中，在住房租賃方面，會(huì)議指出，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問(wèn)題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。

 

　　在貝殼找房高級(jí)副總裁李文杰看來(lái)，此次發(fā)布的《意見(jiàn)》和住建部對(duì)明年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作要求中的表述相呼應(yīng)?！兑庖?jiàn)》明確了租賃市場(chǎng)的企業(yè)準(zhǔn)入，劃定了行業(yè)邊界，避免有些企業(yè)打擦邊球而躲避監(jiān)管，同時(shí)也能對(duì)租賃企業(yè)進(jìn)行有效金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，最大可能避免對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益侵害。

 

　　實(shí)際上，早在2016年5月，國(guó)務(wù)院就印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，該政策明確，要在2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

 

　　基于此，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次住建部等6部門發(fā)文，也是為了更好地配合2020年租賃市場(chǎng)發(fā)展工作，充分體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向。

 

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展涉及兩個(gè)方面，一是供求關(guān)系基本平衡、房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，另一方面即規(guī)范市場(chǎng)秩序。過(guò)去我們主要關(guān)注市場(chǎng)健康發(fā)展和供求平衡的問(wèn)題，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序規(guī)范也很重要。此次6部門聯(lián)合發(fā)布的《意見(jiàn)》，對(duì)于規(guī)模龐大的市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)的秩序維護(hù)，以及對(duì)市場(chǎng)上的承租方和出租方的權(quán)益維護(hù)來(lái)說(shuō)，都有著重要的意義。——住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌